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关于我国房地产行业周期统计的几点思考

产业经i斋

关于我国房地产行业周期统计的几点思考

●林春微温州冶金房地产开发有限公司

[摘要]本文将对房地产行业周期进行统计分析,深入探讨其周期波动的特征,并据此提出应对周期波动房地产业的发展政策和调控政策。这些研究不但是对经济周期理论的创新,也是房地产周期波动理论的拓展:另一方面,这也为我国房地产业的持续健康稳定发展

提供了理论指导。

[关键词]房地产行业周期房地产周期统计分析

一、分析房地产行业周期的必要性

在经济社会里,周期性的经济波动现象势必会直接影响到各种产业经济的发展,会使其出现同样的周期性波动现象。其中,房地产经济的增长和国民经济的增长一样,是呈现波浪方式来前进的,这种在波动中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程.就被称为房地产经济周期。

中国自从在1995年对城镇住房制度改革以来,房地产业就逐

渐走向市场化,成为我国经济的支柱型产业。对于房地产行业进行周期性的分析研究.是市场经济发展的现实需要。研究周期波动规律既可以为宏观调控提供参考性依据。使政府能采取必要的干预措施,又能进一步促进房地产市场健康发展。除此之外,也有利于国家制定更准确完善的房地产相关政策。以使能选择合适的投资时

机.避免遭受因周期波动而造成的损失。

总的来说,研究房地产周期能更有效地进行调控。延长上升期,缩短下降期。

二、我国房地产周期的波动原因

在研究房地产周期的波动时,必须注意到一点,就是目前我国的房地产行业既处于产业恢复期,又处于宏观经济高速成长期,需求极其旺盛。由此可见.除了受市场本身的供求关系变化的影响之外。房地产业投资过快扩张。引起宏观经济失调,使得政府采取宏观调控措施等等因素,都同样对房地产周期波动有所影响。

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如图1所示,我国房地产经济周期一般认为是5年。自上个世纪90年代房改以来总共出现了四个明显的波峰,分别是1993年、

998年、2003年以及2008年。恰好是5年为一个周期。我们仔细

研究就不难发现到。1993年、2003年房地产业从波峰下滑。均是由于房地产投资扩张过快。超越了国民经济发展总体水平而使得国家对其进行宏观调控的结果,与供大于求的市场效应无关。另外。1998年的下滑则是因为亚洲金融风暴的波及,使得投资和需求都下降。现在许多城市里的“烂尾楼”。大部分都是那个时期所遗留下来的。直到现在仍然有待解决。至于2008年的下滑。表面看来

‘商场现代化>2011年4月(中旬刊)总第644期

万方数据

似乎是受世界金融危机的影响,但实际上却是因为房地产投资过热和宏观调控的结果。

自进入21世纪以来,从2000蛩J2008年这九年间。根据国家统计局的统计数据显示。我国房地产的开发投资平均增长率达到24.1%,而同一阶段内的GDP平均增长率为9.6%,比之高出了足有14.5个百分点,并且比全社会的固定资产平均投资的增速21.1%高出了3个百分点。在全社会固定资产投资的比率当中。房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右。

下面我们以2008年的楼价波动来举例:

在2008年1月23日,备受瞩目的上海市杨浦区新江湾城F地块公开出让。以底价67.5亿元、折合楼板价仅为7502元/平方米成

交。这一成交数据可谓震惊国内,仅仅就在一个月前,媒体还预测

此地块成交价约在180亿元左右。如今地价却已从2万多元,平方米骤降蛩J7502元,平方米.下跌的幅度确实很大。

然而实际上从2007年9月份开始,我国房地产市场交易量就在迅速下降,住房投资变现难的弱点逐渐浮现。由于房价持续快速的上涨势必损害民生、累积房地产泡沫,政府从民生和经济可持续发展的角度考虑,只能加大抑制炒房行为的力度,以出台严厉的调整政策或是促使银行提高贷款利率和酋付,以及加大对社会保障性住

房的投资力度等方法.来对地价、楼价进行宏观调控。

三、房地产行业周期研究状况的分析

1.外部宏观政策分析

首先我们应该要意识到。宏观政策本身就存在着周期,那么房地产政策受整个宏观经济政策的影响,同样也会出现周期性波动。并且房地产政策的波动会直接导致整个房地产行业的周期波动。基于中国的国情.政府不单只是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者,更是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。政府行为将成为影响经济运行的重要因素。结合中国现行的制度和经济

情况,这种因为产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击就会特别明显,它会加剧房地产经济波动趋势与波动振

幅。

我们以深圳的情况来举例,2007年楼价迅速攀高。仅仅深圳~市的房价,在短短半年内的涨幅就超过了50%,其中还有大部分属于投机性购房。因此国家在2008年不断出台严厉的调控政策.并加大了实施住房保障的力度,迫使房价下跌。根据深圳房地产信息网的统计数据,2008年深圳楼市整体呈低迷态势,其商品住宅的销售面积为408.75万平方米,与2007年同比减少18.3%。销售套数为44315套,同比减少12.4%,成交均价是12.657元/平方米,同比下跌达5.3%。到了第四季度.深圳地方政府出台了一系列的救市措施.《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的发布。

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